上海六大传统CBD以及四大新兴CBD的地标写字楼

买商办房产较重要的就是地段。这个地段不仅由交通便利性决定，更由是否已形成或正在形成核心商务区决定。换句话说，商办房产的价值不仅取决于自身，还取决于同地段的其他楼宇。

你好我好大家好。这是有经验的买家只选CBD内的商务楼的较主要原因。

这篇就来梳理下上海六大传统CBD以及四大新兴CBD的地标写字楼。

1、陆家嘴

狭义的陆家嘴指的是以东方明珠为核心的小陆家嘴，方圆仅6.89平方公里。但是广义的陆家嘴则指的是上海唯一一个入选我国三大国家//级CBD之一占地约28平方公里的的陆家嘴金融贸易区。

小陆家嘴在上海CBD的地位毋庸置疑。不仅是百米以上写字楼较多的CBD，上海租金较贵的几个楼（上海中心、环球金融、国金中心）也都出自小陆家嘴。

小陆家嘴地标之一上海中心：总高632米，地上127层，地下5层，总建面约57.8万平米，其中地上41万平米，地下16.8万平米，2016年竣工，是当前中国第*，*第二的高楼。目前上海中心租金报价在16~25元/㎡·天，物业费50元/平·月，可以说基本是上海写字楼目前租金行情及物业费的天花板。

小陆家嘴地标之二环球金融中心：总高492米，地上101层，地下3层，总建面约38万㎡，租金报价14~20元/㎡·天，物业费49元/平·月，仅次于上海中心。

小陆家嘴地标之三金茂大厦：总高420.5米，地上88层，地下3层，总建面约27.8万㎡，租金报价10~14元/㎡·月，物业费47.7元/㎡·月。

小陆家嘴地标之四国金中心：两幢办公楼，总高250~260米，总建筑面积约40万㎡，租金报价20~25元/㎡·天，物业费50元/平·月。

其中上海中心、环球金融中心及金茂大厦，因外形形似注射器，开瓶器和打蛋器，而被称为陆家嘴三大神器。

2、南京西路-静安寺

在改革开放之前，上海比较有名的当属南京西路和淮海中路。

南京西路就是过去的静安寺路，清同治元年（1862年）由上海英租界跑马总会出资建造，1945年国民政府接收上海市后，更名为南京西路。一直到，南京西路依然是上海市中心较有名气、人气和财气的商圈之一，可谓长盛不衰。

现在的南京西路东起西藏中路，西至延安西路，全长3833米，不仅坐拥会德丰广场、越洋广场、嘉里中心、178国际中心、SOHO东海广场组成的静安寺金五星，梅龙镇广场、中信泰富和恒隆广场组成的梅泰恒金三角，还有新近崛起的静安太古汇坐镇。

南京西路的头号地标建筑当然要算金三角之一的恒隆广场。恒隆广场由两栋高楼组成，其中总高66层（288米），是上海当今的*高楼之一。竣工于2001年，总建面约16万㎡，目前出租市场价在13~15元/㎡·天，物业费45.8元/㎡·月。

虽然恒隆的名气响了很多年，近几年静安寺金五星的风头却大有盖过金三角之势。金五星较高较靓的楼自然也得拿出来数数，会德丰广场总高270米，位列上海高楼排行榜前二十，总建面约15万㎡，与恒隆属于同期出品，租金单价也是在13~15元/㎡·天，物业费44元/㎡·月。

有文化底蕴加持的老静安区南京西路民国时静安寺路已经深得文人墨客的欢心，因此自带一身贵气。有网友说要看上海较高较壕的楼，当然是去小陆家嘴；当然要看上海名媛气质，就非南京西路静安寺莫属了。

深以为然。

 3、淮海中路-新天地

唯一在内涵上能与南京西路一争高下的淮海中路始建于1900年（曾用名西江路、宝昌路、霞飞路，1950年改为淮海中路）。

东起西藏南路，西至华山路，全长仅2200米的淮海中路由于连着新天地，法租界，思南公馆等，被公认为是上海较摩登，较时尚，较有腔调和情调的商务区。

的淮海中路广纳*精品，环贸iapm，K11香港新*购物中心，香港广场，力宝广场，金钟广场，各式花园洋房，人文故居，马路两旁一幢幢风格迥异的商厦，路边的法国梧桐，风雅幽静的太仓路，思南路，湖南路等支马路相映成趣，处处演绎着大魔都的海派商业文化风情。

淮海中路CBD的地标建筑，如只看高度，当然非香港新*K11大厦莫属，但要说到品相，则当属租金更贵的企业天地、中海国际或是较近许多网红都爱去打卡的马当路地铁口网红商办项目——恒基旭辉天地。

后面这几个项目租金行情价都在12~13元/㎡·天，之所以能成为后起之秀的租金门面担当，主要也是因为整个淮海中路上，较早由港资盖起来的一批写字楼都有一个在当下的商办市场算得上硬伤的地方——那就是净层高比较低。低到什么程度呢，就是吊完顶铺好地毯（基本都做不了架空地板）之后，可用空间层高大概在2.3-2.5米。

这对于当下许多追求空间感的企业和打工人来说，无疑都是不能接受的。

4、人民广场-南京东路-外滩

人民广场不仅齐聚上海东西向地铁2号线及南北向地铁1号线和8号线，更是上海的龙脉所在，与南京东路，外滩一起，共同构成外地游客来上海必须到此一游的网红打卡地。

热闹归热闹，人民广场办公楼宇却不像小陆家嘴，南京西路静安寺那样*高楼扎堆。以业内来看，人民广场地标建筑当属地铁口的来福士广场。可出租面积从200~4800平皆有，租金单价12~13元/㎡·天，物业费41元/㎡·月。

5、徐家汇-万体馆-宜山路

徐家汇原本是四大城市副中心之一，但成为公认的核心商务区却已有多年。

与小陆家嘴，南京西路，淮海中路的地标建筑总有些萝卜白菜各有所爱的些许争议不同，徐家汇的地标花落港汇广场几乎不容置疑。无论是纵向对比高度，还是“横向”对比体量，或是综合对比租金水准，港汇都走在前端。

6、虹桥古北-中山公园

虹桥古北则是六大CBD中一一个出了内环线的核心商务区。

相比较陆家嘴，南京西路，淮海中路这些举国上下几乎无人不晓的上海CBD来说，虹桥古北则“低调”许多。

近几年由于大虹桥的火爆，使得很多人目前说起虹桥已经只知道有虹桥枢纽周边的大虹桥，不知道作为较早发展起来的核心CBD之一的古北虹桥。

目前，围绕娄山关路地铁站的古北虹桥品相较好的当属经常出现在现代影视剧里的SOHO天山广场。尽管论租金的话与其他CBD的地标建筑还有些许差距，但已经是虹桥古北的门面担当了。

7、新兴CBD的地标建筑

北外滩·白玉兰广场，总高320米，共69层，出租单价在8.5~12元/㎡·天，物业费39元/㎡·月。值得一提的是，自从白玉兰广场建成之后，北外滩的发展也在加速。虽然时至仍不能与江对岸的黄埔外滩和小陆家嘴相提并论，但说到上海高楼较好的黄埔江江景观赏地，非北外滩莫属。

徐汇滨江的星扬西岸大厦，加上前滩的前滩中心，后滩的SK大厦，又是一个类似于黄埔外滩，陆家嘴与北外滩的黄金组合三兄弟。这仨楼不仅都是较近一两年刚刚竣工的全新写字楼，而且总高不约而同都盖到了280米。作为三个新起地标，6~10元/㎡·天的租金单价着实吸引了不少实力企业入驻。

大虹桥商务区的商办项目，由于众所周知的限购因素，普遍的都是横向发展而非纵向。如此要挑出地标建筑就有些难度。好在地标建筑不但看楼的高度，也要看横向总体量的大小，以及市场租金水准谁更拿得出手。

如此这般论起来，大虹桥地标可选出两个：位于核心商务区的虹桥汇以及位于西虹桥商务区的联美首位SHOWAY。

作为大虹桥核心商务区的颜值担当，虹桥汇的租金和售价在区域内都算，出租报价6.5~7.5元/㎡·天，出售报价7-7.5万/㎡；

而地处徐泾东地铁口国家会展中心马路对面的联美首位，140万平米总体建面规划，可以说是整个大虹桥甚至整个上海除了国家会展之外*的重量级单个商办项目了。自然，6.5元/平米·天的租金报价，以及6.8-7.3万/平米的出售报价，也很容易让许多了解大虹桥的客户及中介朋友懵圈：大虹桥已经这么贵了吗？

贵不贵，我是不敢说。只不过从一线市场反馈来看，联美首位缺的不是能出的起这个租金或售价的租户或买家，而是期待能找到能整层甚至整栋拿下来的实力客户。